DPE opposable : de quoi parle-t-on ?

Que signifie « DPE opposable » ?

Le DPE est dit « opposable » depuis la réforme opérée en 2021 de ce diagnostic, obligatoire avant toute vente de bien immobilier et dans la plupart des cas de mise en location de logement. Rappelons que le DPE moderne comprend à la fois des critères d’appréciation des performances énergétiques d’un appartement ou d’une maison, en plus de recommandations concrètes sur les travaux de rénovation à effectuer pour passer d’une « classe énergétique » (notée de A à G) à une autre.

Le fait que le DPE soit opposable signifie que sa présentation par un propriétaire engage la responsabilité de ce dernier aux yeux de la loi. Si le locataire ou l’acquéreur du bien concerné constate une erreur ou un mensonge dans le diagnostic de performance énergétique, il est ainsi en droit de se retourner, devant un tribunal, contre le propriétaire.

Quand l’opposabilité du DPE est-elle applicable ?

L’opposabilité du DPE est applicable dans certains cas précis :

• Quand sa date de validité est dépassée. Elle est désormais de 10 ans pour tous les nouveaux DPE effectués après le 1er juillet 2021. Ceux qui datent de la période comprise entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, eux, ne seront plus valables après le 31 décembre 2024.
• Quand le DPE n’a pas été réalisé par un diagnostiqueur certifié. Le professionnel en charge du diagnostic doit fournir au propriétaire une preuve de son habilitation à établir une telle étude.
• Quand le DPE ne respecte pas les normes en vigueur. Il doit par exemple être effectué aux frais du propriétaire du logement. Celui-ci ne peut pas, notamment, demander à son futur locataire de payer pour ce document.
• Quand le DPE est vierge ou « en cours ». Un DPE vide, incomplet ou en train d’être effectué par un professionnel, que celui-ci soit certifié ou non, ne répond pas aux exigences de la loi Énergie et Climat. Il en devient donc opposable.

Les parties du DPE concernées par l’opposabilité

L’opposabilité du DPE concerne l’ensemble des caractéristiques du logement : les performances de l’isolation (classées de « très bonne » à « insuffisante »), le système de ventilation en place, le schéma de déperditions de chaleur, le confort d’été (hors climatisation) et la production d’énergies renouvelables. Les résultats sont aussi opposables : ainsi, un logement classé B qui serait, en réalité, un bien au DPE D, pourrait être concerné.

Notons, cependant, que les recommandations et préconisations ne sont pas opposables. La loi considère en effet qu’elles relèvent de l’appréciation du diagnostiqueur.

Qui est concerné par le DPE opposable ?

L’opposabilité du diagnostic de performance énergétique peut être utilisée par les acheteurs d’un bien immobilier, comme par les locataires – rappelons que le DPE est obligatoire pour une vente comme pour une signature de bail. Il peut, d’ailleurs, servir pour négocier, à la hausse ou à la baisse, le prix de vente ou le montant du loyer. L’opposabilité concerne aussi le diagnostiqueur, s’il a commis des erreurs dans son diagnostic. Sa responsabilité est alors engagée. Ce ne sera pas le cas, en revanche, s’il n’a pas eu accès à toutes les pièces du logement, ou si le propriétaire lui a communiqué des informations erronées ou mensongères.

DPE opposable : les sanctions encourues

L’opposabilité du DPE fait peser un risque de sanctions, et ce, sur le propriétaire et sur le diagnostiqueur.

Par le propriétaire

Alors que le diagnostic de performance énergétique était auparavant seulement informatif, il permet désormais de se retourner contre le vendeur d’un bien ou un propriétaire-bailleur. Il donne ainsi le droit, lorsqu’il est erroné, à une indemnisation, correspondant, selon les cas :

• à la différence entre le prix de vente acquitté chez le notaire et le prix qui aurait normalement dû être payé pour le bien ;
• à la différence entre le loyer payé et celui qui aurait dû être appliqué (multiplié par le nombre de mois de location).

La justice peut aussi obliger le propriétaire à réaliser certains travaux pour améliorer les performances énergétiques du logement. Et le condamner à une amende de 1 500 euros en cas de recours à un diagnostiqueur certifié – une amende portée à 3 000 euros lors d’une récidive.

Par le diagnostiqueur

Le diagnostiqueur est concerné par trois types de sanctions :

• le paiement de dommages et intérêts s’il a commis une erreur engageant sa responsabilité ;
• une amende de 1 500 euros s’il réalise des DPE sans certification ;
• une amende de 1 500 euros s’il ne transmet pas son DPE à l’ADEME.