Marché de l’immobilier : la plus-value de la « valeur verte »

Le Plan Bâtiment Durable publie sur son site, le 02 décembre 2013, un dossier explicitant et démontrant l’impact de la valeur verte dans les secteurs résidentiels et tertiaires : « Immobilier et valeur verte : état actuel de la réflexion ». Le dossier, divisé en deux grands chapitres, adopte une forme pédagogique. Une première partie présente exhaustivement les études nationales et internationales déjà menées à ce sujet ; tandis que la deuxième partie s’intéresse aux définitions pertinentes de la valeur verte. Son apport majeur est sa reconnaissance de l’impact croissant et durable de l’efficacité énergétique des logements sur le marché de l’immobilier. Il ne s’agit pas d’un simple effet de mode, mais d’une véritable adoption générale de la transition énergétique. Les acheteurs sont de plus en plus friands de logements écologiquement responsables, et générateurs d’économies d’énergie.

L’Ademe donne une définition générique de la valeur verte pour le secteur résidentiel, globalement adoptée et mentionnée dans le rapport précité : " la valeur nette additionnelle d'un bien immobilier dégagée grâce à une meilleure performance environnementale ". L’association de notaires DINAMIC, quant à elle, calcule la valeur additionnelle en question par comparaison. D’après ces bases notariales datant de septembre 2013, l’étiquette énergétique influe considérablement sur le prix de vente d’un logement. En effet, pour une étiquette A ou B, le prix de vente augmente de 14 à 27%, par rapport à un logement arborant l’étiquette D. Une différence qui varie en fonction des caractéristiques des habitations et des régions. 10 à 15% de plus sont à prévoir pour une étiquette C. Les logements affichant une étiquette E subissent une perte de 7 à 16%, qui s’élève de 10 à 22% pour l’étiquette F et enfin de 13 à 28% pour l’étiquette G. À partir de ces calculs, la DINAMIC établit sa propre définition de la valeur verte : " [elle] correspond à l'augmentation de valeur engagée par la meilleure performance énergétique et environnementale d'un bien immobilier, par rapport à un autre bien immobilier, toutes les autres caractéristiques étant égales par ailleurs ". Un constat appuyé par celui de la Commission européenne, datant d’avril 2013 annonçant l’existence d’une véritable valeur verte sur le marché européen. Pour le secteur tertiaire, la valeur ajoutée des bâtiments présentant de bonnes performances énergétiques s’appuie sur les indicateurs IPD de l’immobilier vert. De même, des benchmarks internationaux commandités par l’Ademe et le World Green Building Council confirment la valeur ajoutée des bâtiments à haute performance énergétique. Ainsi, le point de vue du Plan bâtiment durable est sans équivoque. L’efficacité énergétique s’inscrit progressivement dans les habitudes des gens et dans la conscience collective, « avec un double effet de dévalorisation des biens peu performants, et de revalorisation des biens performants. ».

En janvier 2012 déjà, l’Ademe évaluait l’impact de la valeur verte sur le marché de l’immobilier, au sein d’une étude menée en partenariat avec le cabinet Sogreah. Il en ressortait qu’elle pouvait représenter 5 à 30% de la valeur marchande d’un logement ancien. Un chiffre qui variait en fonction de la source d’énergie utilisée initialement, de la date de construction, et du prix du marché initial. « Plus ce prix est bas, plus le pourcentage de valeur verte induit par les économies d’énergie sera élevé » notait l’Ademe. L’augmentation du coût des énergies ne fait que renforcer cet impact et inciter les particuliers à investir dans des travaux de rénovation énergétique, un des objectifs du gouvernement, à travers le Plan bâtiment durable. Cette étude soulignait également l’importance du Diagnostic de performance énergétique (DPE) dans le processus décisionnaire d’achat ou de location d’un logement par des particuliers. Une image qui n’est pas aussi reluisante du côté des professionnels. Ils estiment que son impact sur la réduction de la consommation d’énergie et pour la lutte contre le réchauffement climatique est relativement limité à long terme.

Enfin, il est démontré que la valeur verte diminue dans les pays pour lesquels le parc de logements est arrivé à maturité, en termes de performance énergétique, comme pour les Pays-Bas ou la Suisse, par exemple. En effet, les biens performants étant de plus en plus nombreux, l’écart entre la moyenne du marché et les biens les plus performants s’en trouve considérablement réduit.