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Afin d’endiguer la crise du logement, le gouvernement avait lancé le 1er janvier 2017 un dispositif d’investissement locatif appelé « Cosse » ou « Cosse ancien », du nom de la Ministre en charge du logement, Emmanuelle Cosse. Ce programme, qui arrivait à son terme en décembre 2019, a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2022 par la loi de finances en janvier dernier. Concrètement, l’objectif du dispositif « Cosse ancien » est de remettre sur le marché des logements privés au loyer abordable. Pour y parvenir, le programme offre aux propriétaires, sous certaines conditions strictes, une déduction fiscale sur le foncier pouvant atteindre 85%.
Un logement neuf ou ancien
Pour bénéficier de cet abattement, le propriétaire doit obligatoirement signer une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), mais il choisit librement son locataire. Le logement peut être une maison ou un appartement et peu importe qu’il soit neuf ou ancien dès lors qu’il est en bon état d’usage et respecte des normes de confort. Il doit également être loué non-meublé et doit constituer la résidence principale du locataire. Ce dernier devra par ailleurs occuper le logement au moins huit mois sur l’année.
A noter que, pour les conventions conclues à partir du 1er juillet 2020, le dispositif « Cosse ancien » sera lié au respect d'un niveau de performance énergétique. Celui-ci sera prochainement fixé.
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Jusqu’à 85% d’abattement fiscal sur les loyers
Dans le cadre de la déclaration des revenus fonciers, le bailleur bénéficie d’une déduction forfaitaire spécifique applicable sur les loyers perçus. Cet abattement va s'ajouter à l'ensemble des autres frais et charges déductibles comme les travaux ou encore la taxe foncière. Le taux de cette déduction varie selon la localisation du logement et le caractère plus ou moins social du loyer. Les taux en 2020 :
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Zones A bis, A et B1 |
Zone B2 |
Zone C |
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Loyer intermédiaire |
30 % |
15 % |
impossible |
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Loyer social |
70 % |
50 % |
50 % si travaux |
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Loyer très social |
70 % |
50 % |
50 % si travaux |
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Intermédiation locative |
85 % |
85 % |
85 % |
Pour connaître précisément la zone géographique dans laquelle se trouve un logement, rendez-vous sur le site du service public de la diffusion du droit par l'Internet.
Le respect d’un plafond de loyer
Afin de pouvoir bénéficier de cet avantage fiscal, le propriétaire doit respecter un plafond de loyer. Le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser les plafonds suivants en 2020 :
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Zone A bis |
Zone A |
Zone B1 |
Zone B2 |
Zone C |
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Secteur intermédiaire |
17,43 € |
12,95 € |
10,44 € |
9,07 € |
9,07 € |
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Secteur social |
12,19 € |
9,38 € |
8,08 € |
7,76 € |
7,20 € |
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Secteur très social |
9,49 € |
7,30 € |
6,29 € |
6,02 € |
5,59 € |
Pour les territoires d’Outre-mer, le loyer hors charge/m²/mois ne doit pas dépasser, les plafonds suivants en 2020 :
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Départements d'outre-mer |
Polynésie française |
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Secteur intermédiaire |
10,48 € |
12,81 € |
Le respect d’un plafond de ressources du locataire
Pour bénéficier de cet abattement fiscal sur ses loyers, le propriétaire doit respecter un second engagement : les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain montant. Ces plafonds sont calculés en fonction du caractère plus ou moins social du loyer que s'engage à respecter le propriétaire.
Pour connaître l’ensemble des plafonds à respecter, consultez le Bulletin officiel des Finances publiques-impôts.
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