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Un investissement locatif dans l’ancien peut s’avérer tout à fait rentable grâce à de nombreux avantages, notamment fiscaux, et si quelques précautions sont prises en amont par les futurs propriétaires. Toutes les clés pour un investissement locatif réussi.
Investissement locatif dans l’ancien : les avantages
Entre un prix de vente attractif, les dispositifs et les régimes fiscaux divers, investir dans l’ancien destiné à la location a bien des avantages non négligeables.
- Prix de vente au m2 moins élevé
En raison des travaux de réfection à prévoir, le prix de vente d’un bien ancien au m2 est moins élevé qu’un bien neuf. L’investissement initial est donc plus intéressant et il peut le rester si les travaux de rénovation sont estimés avec précision. En calculant au plus juste le montant des travaux ainsi que le montant du loyer espéré, un bien rénové peut être un placement rentable. De plus, en cas de revente, le bien immobilier ancien rénové prend de la valeur sur le marché et peut être revendu à un prix plus élevé.
- Régime fiscal fructueux
Lors de la mise en location du bien, le propriétaire peut profiter d’un avantage indéniable s’il opte pour le régime réel : les travaux de rénovation réalisés sont déductibles des loyers à l’exception de travaux d’agrandissement. Outre les travaux, les charges de propriétés et les intérêts d’emprunt sont également déductibles. Ainsi, un investissement locatif dans l’ancien et selon le régime réel peut atteindre un taux de rendement réel entre 4 et 4,5 % par an.
- Dispositifs fiscaux attractifs
Dans certains cas, des dispositifs fiscaux peuvent s’appliquer : le régime déficit foncier, les dispositifs Malraux et Pinel ancien, entre autres. Il est également possible de bénéficier d’aides financières pour la réalisation des travaux de rénovation énergétique, comme le prêt à taux zéro, par exemple.
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Que prendre en compte avant de se lancer dans l’investissement locatif dans l’ancien ?
Pour être rentable, un investissement locatif dans l’ancien doit être loué sans interruption. Pour y parvenir, il faut répondre à plusieurs critères.
Quel bien immobilier choisir pour un meilleur rendement ?
Maison, appartement avec plusieurs pièces, studio : les biens immobiliers sont multiples tout comme leurs locataires. Plus la surface est petite, plus le bien est facile à louer, à un prix rentable pour le propriétaire. Le loyer d’un studio est généralement plus élevé au m2 que le loyer d’un 3 pièces et plus. En revanche, les locataires ont tendance à déménager plus souvent que les locataires de biens de plus de 2 pièces, qui sont, eux plus stables.
Quelle zone géographique privilégier ?
La zone géographique est aussi à prendre en compte pour garantir la location du bien sur le long terme. Dans le centre d’une ville dynamique, un bien immobilier à toutes les chances d’être loué sans interruption. À proximité des universités, les studios destinés aux étudiants auront également davantage de succès. Par ailleurs, la vie de quartier joue un rôle important dans la rentabilité d’un investissement locatif dans l’ancien. Si le quartier a toutes les commodités (transports, magasins, etc.), le bien trouvera aisément un locataire.
Bon à savoir
Certains dispositifs de défiscalisation, comme le dispositif Pinel ancien, entrent en jeu selon certaines conditions dont la localisation du bien. Il ne faut donc pas négliger la zone géographique.
Comment estimer le montant des travaux et du loyer ?
S’ils peuvent être déductibles des futurs loyers selon le régime choisi, les travaux peuvent faire grimper la facture rapidement. Aussi, il convient d’anticiper et d’estimer au mieux leur montant, en gardant une marge haute, en cas de dépassement. Il faut ensuite calculer le retour sur investissement, en fonction du loyer qu’il sera possible de fixer, selon la zone dans laquelle le bien se trouve et la législation en vigueur.
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